优化营商环境护航企业发展——法官主动作为化解企业连带抵押困境

优化法治化营商环境是激发市场活力、推动高质量发展的重要保障。近年来，马村区法院积极贯彻《民法典》精神，通过精准适用法律、主动调查取证，依法保障企业合法权益，助力企业轻装上阵。本案中，法官多次深入调查、协调多方，成功为陷入连带抵押困境的企业解除担保责任，彰显了司法护航企业发展的担当与智慧。

2020年1月，借款人秦某与某银行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定秦某向银行借款35万元用于购买房产，贷款期限20年，执行浮动利率，逾期罚息利率在原利率基础上加收50%。秦某的配偶李某签署共同还款声明，确认作为财产共有人承担共同还款责任，并以夫妻共有的案涉房产提供抵押担保。

某置业有限公司为秦某的借款提供阶段性连带保证责任，约定自借款人办妥抵押登记且银行取得他项权证之日起，至抵押房产取得所有权证时，某置业有限公司的保证责任自动解除。合同签订后，银行依约放款，但秦某未按约定偿还本息，截至2025年2月，累计拖欠本金33万余元、利息及罚息逾1.5万元。

法官多次到不动产中心走访查明：2020年1月，案涉房产办理了抵押预告登记；2022年5月，该房产完成不动产权首次登记，登记所有权人为某置业有限公司。经法院调查确认，抵押预告登记符合法定要件，且不存在失效情形，抵押权自预告登记日起设立。根据合同约定及《民法典》相关规定，因银行已可就抵押房产行使优先受偿权，某置业有限公司的阶段性保证责任依法解除。

法院经审理认为，根据依照《民法典》第一百七十六条、第三百九十四条、第六百六十七条等规定。依法判决被告秦某、被告李某于本判决生效之日起十日内向原告某银行偿还借款本金331421.84元，利息13044.99元及罚息。原告某银行对被告秦某房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

阶段性担保作为一种促成交易成立的有效担保方式，经常可以在分期贷款买入商品房交易中看到，其在房地产开发有限公司、购房合同买受人、金融机构之间产生，最终目的就是要最大程度保障债权人债权的实现。司法实践中阶段性担保责任的审理既要避免房地产开发有限公司“被迫”、“批量”承担担保责任导致企业崩盘的情况出现，还要避免购房者陷入“钱房两空”的境地，也要保障金融机构资金的快速回笼。如要实现这一裁判目的，必须要考虑阶段性担保的设立初衷与功能作用，从法律视角审视金融机构的抵押权是否设立，房地产开发有限公司的阶段性担保责任是否能够免除。本案中某置业公司提供的“阶段性连带保证”，以“抵押登记办妥且房产完成所有权登记”为责任免除要件。法院查明案涉房产已完成预告抵押登记及首次所有权登记，且抵押权合法设立，即使房产所有权初始登记在开发商名下，只要预告抵押登记符合法定要件，债权人可主张抵押权自预告登记日起设立，依据合同约定及《民法典》相关司法解释，企业保证责任因抵押担保“到位”而自动解除，避免了企业承担双重担保责任。本案通过法官主动调查不动产登记信息，精准适用法律解除企业担保责任，严格区分“阶段性担保”与“无限连带担保”，既维护债权人合法权益，也防止企业因担保链条过长陷入经营困境。

企业在提供阶段性担保时，应明确约定责任解除条件并关注物权登记进展；债权人需及时跟进抵押登记手续，确保担保权利合法有效。法院在审理涉企案件时，将秉持公平公正原则，依法审查担保责任的合法性与合理性，既保护债权人合法权益，也为诚信经营的企业卸下不合理负担，助力营造稳定、公平、透明的法治化营商环境。